固原市人民政府

各县（区）人民政府，市政府各部门、派出机构、直属事业单位，市属国有企业：

《固原市住宅专项维修资金管理办法》已经市人民政府第9次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

固原市人民政府

2022年8月5日

（此件公开发布）

固原市住宅专项维修资金管理办法

第一章  总  则

第一条为了规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（住建部  财政部第165号）等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内市辖区、固原经济技术开发区住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条  本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  市住房和城乡建设部门是本市住宅专项维修资金的管理部门，负责住宅专项维修资金管理工作的指导和监督，其所属的市住房服务中心（以下简称住宅专项维修资金主管机构）具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

市财政、审计、市场监督、公安等行政管理部门按照各自职责，做好本市住宅专项维修资金管理的相关工作。街道办事处、乡（镇）人民政府负责监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业有关住宅专项维修资金管理的日常工作，调解住宅专项维修资金管理纠纷。物业服务企业负责所管项目的业主住宅专项维修资金档案的建立、整理、组织实施等相关工作。

第二章  交  存

第六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金按下列标准交存至住宅专项维修资金专户：

（一）无电梯的住宅按建筑面积每平方米交存首期住宅专项维修资金的数额为80元；

（二）非住宅、有电梯的住宅及别墅按建筑面积每平方米交存首期住宅专项维修资金的数额为100元。

前款所列首期住宅专项维修资金交存标准，可以根据本市实际情况适时调整，经市人民政府批准后及时公布。

第八条  公有出售住房售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。

第九条  经济适用住房、集资建房、拆迁安置房、拆迁中实行房屋产权调换等房屋建筑参照本办法第七条第（一）、（二）项标准执行。

第十条  政府投资建设的保障性住房由保障性住房的管理部门实施维护修缮，所需费用由保障性住房管理单位编报预算，经财政部门审核后拨付。

第十一条  市住房和城乡建设主管部门代管住宅专项维修资金的，应当委托一家商业银行（以下简称“受托银行”）作为市辖区内代管住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，办理住宅专项维修资金存储业务。

第十二条  接受委托开立住宅专项维修资金专户的银行应当与市住房和城乡建设主管部门签订资金监管协议，办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供住宅专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中资金使用、增值收益和账面余额的查询。

专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十三条  代管住宅专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经财政部门审核后，从住宅专项维修资金的增值收益中列支。

第十四条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部有关规定，审计、财政等相关部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第十五条  本办法实施前，已售符合前款第七、第八、第九条规定的各类房屋建筑未交存住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金主管机构应当指导业主按照本办法第七条、第八条规定交存住宅专项维修资金。

第十六条  业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金主管机构负责代管。业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的， 应当按照有关业主共同决定事项规定规则表决通过，并委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，受托银行应当符合本办法第十二条的规定。

第十七条  业主委员会按以下程序办理住宅专项维修资金划转手续：

（一）业主委员会应当持以下资料通知住宅专项维修资金主管机构：

1． 业主大会的有效决议；

2． 讨论通过的住宅专项维修资金管理制度；

3． 与住宅专项维修资金账目管理单位签订的书面委托协议及管理单位营业执照、资质等基本情况资料；

4． 其他相关资料。

（二）住宅专项维修资金主管机构接到上述资料及通知后，在30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户。

第十八条  住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度，包括账目管理、住宅专项维修资金使用、续筹方案及应急使用预案等内容。专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，应当接受市住房和城乡建设主管部门的监督。

第十九条  自行管理住宅专项维修资金有下列情形之一的，业主委员会应当向住宅专项维修资金主管机构办理有关变更备案手续，住宅专项维修资金主管机构应当办理：

（一）物业管理区域发生变更的；

（二）业主委员会发生变更的；

（三）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；

（四）其他发生变更的事项。

第二十条  物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交住宅专项维修资金。物业管理区域内，不属全体业主所有的车库等其他非住宅物业的所有人应当按本办法第七条第二项规定交存住宅专项维修资金，专户管理银行应当以户门号或车位号设分户账。

第二十一条  首期住宅专项维修资金应当按以下时限及程序交存：

（一）商品住宅购房人与开发建设单位签订商品房买卖合同后，在办理《商品房买卖合同》备案之前，购房人应将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。具体程序如下：

1． 开发建设单位在办理开发项目《商品房预售许可证》或出售房屋之前，到住宅专项维修资金主管机构办理住宅专项维修资金交存开户手续；

2． 住宅专项维修资金主管机构向开发建设单位出具分户住宅专项维修资金交存通知（下称交存通知）；

3． 开发建设单位将交存通知交予专户管理银行窗口，专户管理银行依据交存通知和购房人《商品房买卖合同》或者购房发票计算交存首期住宅专项维修资金；

4． 专户管理银行向购房人出具交存凭证。

（二）已售公有住房的业主应当在办理房改手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第二十二条  开发建设单位未售出的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第七条规定足额交存首期住宅专项维修资金。

开发建设单位或物业服务企业应当指导业主到住宅专项维修资金主管机构指定的住宅专项维修资金交存窗口交存住宅专项维修资金，窗口应当出具由财政部门统一监制的专用收款收据。开发建设单位或物业服务企业凭住宅专项维修资金专用收款收据（交纳凭证）为业主办理入住手续。未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的业主，开发建设单位或物业服务企业不得将房屋交付给业主。开发建设单位与业主签订购房合同时，应将业主办理入住手续前交存首期住宅专项维修资金列为购房合同条款之一。其他任何单位和个人不得收取住宅专项维修资金。在办理《商品房买卖合同》备案之前，房产行政主管部门应向负责住宅专项维修资金管理的部门提供新建项目的商品房预（销）售许可手续、新建楼盘、销售数据等信息，确保住宅专项维修资金足额交存。

第二十三条  业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属售房单位所有。

第二十四条  业主大会决定委托住宅专项维修资金主管机构管理住宅专项维修资金账目的，住宅专项维修资金主管机构应当在住宅专项维修资金账户下为业主大会开设专户，将已交存的住宅专项维修资金全额转入该账户。

第二十五条  业主的住宅专项维修资金分户账面余额不足首期住宅专项维修资金的30％时，应当及时续交。成立业主大会且住宅专项维修资金已划转至业主大会管理的，住宅专项维修资金续交方案由业主委员会拟定，经业主大会同意后，由业主委员会具体负责实施。

未成立业主大会的由相关业主在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下拟订续交方案，经业主依法表决同意后实施。

第三章  使  用

第二十六条  住宅专项维修资金划转业主大会管理前，？需要使用住宅专项维修资金的，申请人按照以下程序办理：

（一）  申请人根据维修和更新、改造项目提出使用建议，制定使用方案，向住宅专项维修资金主管机构提出使用住宅专项维修资金申请。使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用、维修单位选聘及组织方式等内容。

（二）申请人提请住宅专项维修资金主管机构、居（村）民委员会和造价咨询等单位对使用方案确定的事项现场查看，共同核定是否属于使用住宅专项维修资金的范围及是否应当进行维修，并出具现场勘察意见，造价咨询单位根据勘察意见编制维修工程预算。

（三）申请人对使用建议、方案、工程预算应当组织由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。应当将使用建议或使用方案及表决结果向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日。

（四）使用方案及工程预算表决通过后，申请人持住宅专项维修资金使用审核表、相关业主表决结果及证明、使用方案及预算和维修合同等材料，提交住宅专项维修资金主管机构审核。

（五）住宅专项维修资金审核通过后，申请人组织实施维修工程，监理单位、造价咨询单位全程参与工程质量、工程量及工程造价的认定工作。

（六）申请人组织维修工程竣工验收时，应当通知住宅专项维修资金主管机构、居（村）民委员会、监理企业及造价咨询单位对前期所确定的维修改造内容进行现场查看，在现场认定报告上签字确认，并将结果报住宅专项维修资金主管机构审核。

（七）申请人持竣工验收报告、工程监理报告、工程决算审核报告向住宅专项维修资金主管机构申请住宅专项维修资金拨款。

（八）住宅专项维修资金主管机构向维修单位划转维修资金。

本办法所称申请人是指物业服务企业、业主委员会、房屋管理单位、居（村）民委员会、相关业主。

第二十七条  住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出住宅专项维修资金使用方案（下称使用方案），使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等，并将使用方案在物业公共区域内公示7日；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会持下列资料到住宅专项维修资金主管机构办理备案：

1． 住宅专项维修资金使用预支备案申请；

2． 工程维修合同；

3． 维修单位营业执照和资质证书副本复印件；

4． 其他相关材料。

（六）住宅专项维修资金主管机构受理初审，报主管部门完成审核后出具备案证明；备案不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，由住宅专项维修资金主管机构通知业主委员会补正，补正后，出具备案证明；

（七）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位。

业主委员会应当及时在本物业管理区域内公示住宅共用部位、共用设施设备维修计划和维修工程的结算及据实分摊费用的情况。

第二十八条  发生下列危及房屋使用和人身财产安全紧急情况，需要使用住宅专项维修资金的，可以不经过专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，直接申请使用住宅专项维修资金，所发生的费用，在受益业主的住宅专项维修资金账户中列支。业主账户余额不足的，由业主委员会或居（村）民委员会负责续筹。

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

第二十九条  应急抢险维修按照以下程序办理：

（一）申请人向住宅专项维修资金主管机构提出申请。

（二）  住宅专项维修资金主管机构会同申请人、相关鉴定单位、居（村）民委员会及造价咨询单位现场共同确定抢险方案，并由造价咨询单位编制预算报告。

（三）  住宅专项维修资金主管机构在接到应急使用住宅专项维修资金申请后，应及时作出审核决定。

（四）  申请人将应急抢险维修事项及预算报告在住宅小区的显著位置进行公示，并选择维修单位应急抢险。

（五）  申请人组织维修工程竣工验收时，应当通知住宅专项维修资金主管机构、居（村）民委员会、监理企业及造价咨询单位对前期所确定的维修改造内容现场查看，在现场认定报告上签字确认，由造价咨询单位出具《工程决算审核报告》，并由申请人将工程决算审核报告及业主分摊情况公示。电梯和消防设施维修以行业监管或专业检测单位出具的检测报告作为申请的依据，委托具有资质的专业维修单位维修，由行业监管或专业检测单位验收。使用住宅专项维修资金更新、加装电梯的，应接受市场监督部门的技术指导和监督检查。

（六）  申请人持竣工验收报告、工程监理报告、工程决算审核报告向住宅专项维修资金主管机构申请住宅专项维修资金拨款。

（七）  住宅专项维修资金主管机构向维修单位划转住宅专项维修资金。

第三十条  在使用住宅专项维修资金过程中，应当聘请监理单位、造价咨询、电梯检测、委托审计等第三方专业机构参与相关工作，产生费用列入维修工程成本。提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责。

第三十一条  住宅专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则，按下列规定分摊：

（一）  属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（二）  属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

（三）  属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（四）  相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（五）  屋顶、共用楼梯及楼梯间的维修，如为各层业主所拥有，其维修费用由维修覆盖范围下各层的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊；如仅为若干层（户）使用，其维修费用应由若干层（户）的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊。

（六）  共用走廊通道、天台、天井、消防系统等共用设施设备的维修由共用业主按所占的建筑面积比例分摊。

（七）  共用房屋外墙的维修，由该楼共用的全体业主按照所占建筑面积的比例分摊；悬挑阳台的维修由所拥有房屋的业主分摊。

（八）  房屋结构相连车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车库的建筑面积比例分摊。业主分户账住宅专项维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存住宅专项维修资金的，应当由该业主补交首期住宅专项维修资金。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。

（九）  住宅专项维修资金分摊总额最终按照审计部门出具的《工程决算审核报告》核定数额计算分摊。

第三十二条  成立业主大会的，由业主大会组织受益业主表决，未成立业主大会的由居（村）民委员会或物业服务企业组织实施。

使用住宅专项维修资金的维修项目，依据《建设工程质量管理条例》实行质量保修制度，住宅专项维修资金主管机构按工程造价比例扣留质保金。在保修范围和保修期限内发生质量问题的，维修单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。业主有权利和义务对工程进度、质量进行监督并参与验收。按照国家有关规定，确需招标的，应通过公开招标的方式选聘维修单位。

第三十三条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）  依法应当由建设单位或者维修单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）  依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）  应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）  根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十四条  在维修项目维修过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位或其他设施设备损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因维修单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。

第三十五条  住宅专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。

第三十六条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）共用设施设备报废后回收的残值；

（四）其他根据国家规定利用住宅专项维修资金产生的增值收益。

第四章  监督管理

第三十七条  房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。原业主未交存住宅专项维修资金的，受让人应当按照当年公布执行的标准补交。

第三十八条  因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十九条  住宅专项维修资金管理部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用增值收益和结存等情况。

第四十条  专户管理银行应当每年至少一次向住宅专项维修资金管理部门发送住宅专项维修资金对账单。住宅专项维修资金管理部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第四十一条  住宅专项维修资金管理部门应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十二条禁止任何单位和个人挪用住宅专项维修资金。住宅专项维修资金代管单位违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金或者造成住宅专项维修资金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，交由有关机关依法追究刑事责任。

第四十三条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督和检查。审计部门应当定期对住宅专项维修资金的交存、使用情况进行审计。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门的有关规定。

住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行自治区财政部门的有关规定。

第五章  法律责任

第四十四条市住房和城乡建设部门应不定期检查开发建设单位对本办法的执行情况。开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给业主的，由市住房和城乡建设部门依据住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定予以处理。

第四十五条  违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，依据住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定予以处理。

第六章  附  则

第四十六条  西吉县、隆德县、彭阳县、泾源县及独立的工矿区的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，参照本办法执行。

第四十七条  本办法自2022年9月6日起施行，有效期至2027年9月5日。