固原市人民政府

市直各有关部门（单位），各县住房城乡建设局，各商业银行，各房地产开发企业：

为进一步加强我市商品房预售资金的监督管理，确保维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将《固原市商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请严格遵照执行。

固原市住房和城乡建设局 中国人民银行固原市分行

国家金融监督管理总局固原监管分局    

2024年3月26日            

（此件公开发布）

固原市商品房预售资金监管实施细则

第一章　 总　则

第一条为进一步规范我市商品房预售资金监督管理，保障预售商品房交易双方当事人合法权益，促进房地产市场健康稳定发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房销售管理办法》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》及其他相关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条凡在本市行政区域内批准的预售商品房，预售资金的收存、支出、使用及监督管理，适用本细则。

本细则所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本细则所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

本细则所称预售资金，是指预售人依法将其开发建设的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同约定支付的所有购房款项，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、住房公积金贷款等。

第三条市住房城乡建设部门是本行政区域内预售资金监管行政主管部门，负责指导监督全市预售资金监管工作。

市（县）住房城乡建设部门按照职责分工，具体负责本辖区内预售资金监管工作。

中国人民银行固原市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局固原监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第四条　预售资金监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、重点把控、节点控制的原则，应当全部存入预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），用于该预售商品房项目有关的工程建设。

第五条预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目解除预售资金监管协议终止。

第六条　市（县）住房城乡建设部门应按照宁夏互联网＋智慧房产管理服务平台—房地产开发项目预售资金监管平台操作流程，实现资金监管信息化、自动化，并与关联金融机构实现信息共享。

第二章 监管银行及账户设立

第七条　 市（县）住房城乡建设部门会同中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局综合考量商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，通过公开招标方式，确定承接预售资金监管业务的商业银行，建立预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）名录，并及时在本级门户网站面向社会公示。

市（县）住房城乡建设部门应当与中标的商业银行签订资金金融服务协议。监管银行应建立预售资金监管内控制度，按照资金金融服务协议开展预售资金监管业务，积极对接监管部门实现业务信息实时共享，自觉接受市（县）住房城乡建设部门的业务指导与监督。

第八条　市（县）住房城乡建设部门每年对监管银行进行组织考核评价，并依据评价结果实施动态调整，对未履行监管职责或履职不到位的监管银行及时清出监管银行名录，终止资金金融服务协议。

第九条　预售人申请《商品房预售许可证》前，应当在监管银行开设监管账户，并与市（县）住房城乡建设部门、监管银行签订《固原市新建商品房预售资金监管协议书》，监管账户应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明。未签订协议书的项目，审批部门不得核发《商品房预售许可证》。

第十条　预售人开立监管账户，一般按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，按单幢或者多幢开立。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。

第十一条  预售人通过预售资金监管平台申请新建监管账户，经市（县）住房城乡建设部门审核后，出具监管账户开户通知单。预售人凭开户通知单到监管银行开立监管账户，签订《固原市新建商品房预售资金监管协议书》。

第十二条监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息，作为固定条款自动带入网签预售合同。预售人应当将预售资金监管相关规定以书面形式告知预购人，并将监管银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示。

第十三条监管账户原则上不得变更，但因特殊原因确需变更的，预售人应与原监管银行达成一致意见，经市（县）住房城乡建设部门同意后方可办理相关变更手续。监管银行、监管账户等信息原则上只能变更一次。申请监管账户变更，需提交以下材料：

（一）监管账户变更申请表；

（二）原监管账户监管银行出具同意变更监管账户的证明文件；

（三）需要提交的其他资料。

监管账户变更后，预售人、原监管银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时告知预购人账户变更情况。变更期间，暂停办理预售资金拨付手续。

第三章 预售资金收存

第十四条 预售人与预购人通过房屋网签备案系统签约，按照合同约定的付款方式，预售人应向预购人出具《预售资金监管交存通知单》（以下简称“交存通知单”）。预购人凭交存通知单将购房款直接存入监管账户后，方可打印正式《商品房买卖合同》，并办理合同备案。

第十五条预购人申请银行贷款的（包括商业贷款和住房公积金贷款），承贷银行应将全部按揭贷款金额直接划入监管账户。

第十六条预购人实行分期付款的，预售人应协助预购人将分期余款按照预售合同约定及时存入监管账户。

第十七条 预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。

重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金额度，由市（县）住房城乡建设部门根据本市年度房地产项目建安成本等因素综合确定。全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入重点资金监管。

重点监管资金额度按本年度房地产项目每平米建安成本乘以相应单体楼面积确定。AA级企业重点监管金额比例按照《宁夏回族自治区房地产开发企业信用信息管理办法》相关规定，在政策范围内使用商业保函替代部分重点监管资金，商业保函比例不能超出重点监管资金额度的20％。

非重点监管资金是指监管内超出重点监管额度的资金。

第四章 预售资金拨付及使用

第十八条 预售资金必须专款专用于本开发项目工程建设，包括项目建设的施工进度款、工程其它费、设备设施购进等相关支出。监管期间不得偿还项目开发贷、不得缴纳土地出让金、不得分配项目利润、不得跨界投资项目等。

第十九条预售资金中的重点监管资金原则上按照市（县）住房城乡建设部门确定的标准蓄满后方可申请使用。使用时经市（县）住房城乡建设部门审核，实行节点拨付、定向支付、专款专用原则，必须用于项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款和农民工工资等相关支出，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。

商品房预售资金在监管账户存续期间，商业银行不得擅自划扣；设立子（分）公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

第二十条重点监管资金额度根据项目工程建设进度实行动态支取，节点管控为：

1．施工进度达到规划地上主体工程1／2，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的40％；

2．施工进度达到规划地上主体工程2／3，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的50％；

3．施工进度达到规划地上主体封顶，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的60％；

4．施工进度达到规划地上主体工程二次结构完工，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的70％；

5．施工进度达到地上主体工程外立面完成，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的80％；

6．项目单体取得竣工验收备案，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的90％；

7．项目达到交付条件的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的95％；

8．项目单体完成不动产首次登记后，监管协议无其他约定的，可全额拨付监管资金。

上述施工进度由市（县）住房城乡建设部门现场核实。

第二十一条 　预售资金的使用和提取。

（一）重点监管资金使用，预售人应按节点通过房地产开发项目预售资金监管平台申请，市（县）住房与城乡建设局应自受理之日起2个工作日内完成审核。

预售人应提交以下材料：

1．预售资金使用申请表；

2．建设工程形象确认单；

3．《商品房预售资金现场勘验表》；

4．带有楼号和层高的照片；

5．预售人向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供暖等专业经营单位拨付款项的，提供相关付款证明材料；

6．其他相关材料。

（二）非重点监管资金使用，优先定向支付用于预售项目工程建设和运营开支等。预售人应按节点通过房地产开发项目资金监管系统向项目监管银行提出申请，监管银行应按照重点资金拨付的证明材料做好台账记录，实行全程网办，即时完成款项拨付。

第二十二条　预售人已提前使用自有资金支付相应工程建设费用，且在监管账户内资金进账超出重点监管最低留存额度、项目无停工、预期交付等情况下，提交相关施工单位出具的工程进度款已结清等相关资料的，可申请将对应节点内重点资金拨付至开发企业一般账户。

第二十三条　预售人因商品房销售缓慢等原因，监管账户资金不满足当前工程形象进度最低监管资金留存要求的，且工程确因资金困难已接近停工状态急需使用资金的，经预售人申请，市（县）住房城乡建设部门核实研究同意后，监管资金可例外支取。

第二十四条　预售商品房项目出现重大经营风险，可能引发重大矛盾纠纷的，经监管部门核实后将该项目纳入问题项目重点监管，并与项目所在地辖区政府、信访部门等单位联动，按照“一楼一策”的原则严格监督预售款收存、支出，确保监管资金用于项目工程建设，防范和化解项目风险。

第二十五条　预售人、预购人解除预售合同退还购房款的，原则上应优先使用非重点监管资金，预售人应向市（县）住房城乡建设部门提交《注销合同备案申请表》及注销合同备案相关资料。经审核符合相关规定的，在2个工作日内通知监管银行拨付。

第五章 预售资金监管解除

第二十六条　房地产开发项目完成房屋所有权首次登记后终止预售资金监管，预售人应通过资金监管系统提交解除预售资金监管申请，市（县）住房城乡建设部门、监管银行应自受理之日起2个工作日内完成审核。

预售人应当提交以下书面材料：

（一）解除监管申请书；

（二）房屋所有权首次登记证明；

（三）监管账户对账单；

（四）其他相关材料。

第六章 监督管理

第二十七条 　市（县）住房城乡建设部门应当加强对预售资金收存、支出、使用情况的监督检查，及时掌握商品房销售及网签备案等情况。中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局应监督指导各监管银行建立预警机制，防范市场金融风险。各监管银行及住房公积金管理部门应积极配合做好预售资金监管工作。

第二十八条人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知市（县）住房城乡建设部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施　确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）。

第二十九条监管银行要严格按照三方监管协议做好监管账户监控，定期与市（县）住房城乡建设部门对账，发现预售人存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付，并告知监管部门，监管部门应及时做出处理。

第三十条预售人有下列行为之一的，由市（县）住房城乡建设部门责令限期整改，记入企业信用档案，整改期间不予受理其预售资金使用申请；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；

（二）变相逃避预售资金监管的；

（三）未按规定使用预售资金的；

（四）提供虚假材料套取预售资金的；

（五）其它违反本细则或者预售资金监管协议等行为。

第三十一条监管银行有下列行为之一的，由市（县）住房城乡建设部门按照监管协议相关约定，暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应赔偿责任，同时通报中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；

（二）未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的；

（三）擅自截留、挪用或将预售资金划入非资金监管账户的；

（四）拒绝、拖延拨付预售资金的；

（五）未按商品房预售资金监管协议履行义务的；　　

（六）其它违反本细则或者预售资金监管协议等行为。

未经市（县）住房城乡建设部门同意，擅自拨付、划转预售资金的，监管银行应当负责追回资金，无法追回的依法承担赔偿责任。

第三十二条按揭贷款银行（包括住房公积金）未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的，市（县）住房城乡建设部门向中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局通报，由中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局按照相关规定处理；按揭贷款银行同时是监管银行的，取消其监管银行资格。

第三十三条施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用监管资金的，由市（县）住房城乡建设部门将其违规行为移交各行业监管部门，依法对相关责任单位和责任人予以处理；导致工程项目无法按时竣工交付的，应承担相应的法律责任。

第三十四条 市（县）住房城乡建设部门、中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局、市住房公积金管理中心和相关商业银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法依规予以处理。

第三十五条　 本细则实施后取得《商品房预售许可证》的项目严格按照本细则执行；本细则实施前已取得《商品房预售许可证》的项目楼栋按照原签订的预售资金监管协议执行，监管账户的监管资金额度需满足项目后续工程建设。　 

第七章 附　则

第三十六条　本细则实施后如遇国家法律、法规，部门规章、自治区地方法规、规章及相关政策文件调整或废止，按照新的规定执行。

第三十七条  本细则自2024年3月25日起实施，《固原市市区商品房预售资金监管办法》（固政发〔2015〕40号）同时废止。