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解读方式 文字方式 生成日期 2022-08-31
来源 固原市自然资源局 解读单位 固原市自然资源局
标 题: 文字解读:《关于解决市区不动产登记中土地历史遗留问题方案的通知》的解读
文字解读:《关于解决市区不动产登记中土地历史遗留问题方案的通知》的解读

为进一步解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题,维护群众利益,化解社会矛盾,推动市区不动产统一登记工作顺利开展,固原市人民政府办公室印发了《关于解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案》(固政办规发〔2022〕8号),现就有关内容解读如下:

  一、制定背景

2016年10月,市区将“土地证”和“房产证”双证合一,正式实施不动产统一登记,依据“房地一体”原则,原建设的房改房、集资房和经济适用房等房屋,因土地为划拨用地,无法办理不动产登记,群众反映强烈。为妥善解决这一问题,经市政府会议研究,市人民政府于2020年10月16日印发《关于解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案》(固政办规发〔2020〕4号),有效期至2021年10月15日。

2020年10月16日至2021年10月15日期间,市自然资源局共测量和评估了市区119个房改房、集资房小区10939套房屋应补缴土地出让金数额,有7831户居民补交了土地出让金并办理了《不动产权证》,占总户数的72%。

为了进一步解决划拨土地上房屋不动产登记问题,经市人民政府常务会议研究,固原市人民政府办公室印发了《关于解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案》(固政办规发〔2022〕8号,以下简称《方案》),文件有效期至2022年12月31日。

二、基本原则

本《方案》解决不动产登记历史遗留问题,坚持“尊重历史,实事求是”的原则,充分结合取得土地使用权时的政策或标准,只要权利人拥有合法的权属来源,都应及时办理不动产登记。坚持“便民利民,优化程序”的原则,在权利人提供必要的登记材料的基础上,尽量压缩、合并内部流转程序,提高行政效能。坚持“依法依规,维护稳定”的原则,先易后难,成熟一批办理一批;要突出重点性普遍性问题,分类制订解决方案;要坚持公平公正,全力化解登记难题,维护社会稳定。没有法律依据的,不得违法进行不动产登记。

三、范围界定

本方案解决的土地历史遗留问题是指:2016年10月之前,不动产分散登记期间国有建设用地上建设的,已经办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全,不动产统一登记后,由于土地手续不完善,不能办理不动产登记的房屋 (不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋)。具体分以下8类情况:

1.已购公有住房。主要是市区各单位的房改房。

2.已购经济适用住房(含棚户区改造房),符合上市交易条件的。

3.各单位的集资建房。主要包括原固原地区、固原市及驻固各机关、企事业单位为解决职工居住问题,在单位院内办公用地或者单独征收土地建设的集资房。

4.使用划拨土地的居民自建住房。城镇居民在划拨用地上建设的房屋并办理了房屋产权证,但未取得土地出让手续的。

5.办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全,没有土地供应文件的。

6.利用出让工业用地建设的住宅楼。在出让工业用地上开发建设住宅楼,规划、建设手续齐全,在分散登记期间已经办理了房屋产权证,没有办理土地用途变更手续的。

7.使用划拨土地的经营性用房。主要是有些单位在集资建设职工住宅楼的过程中配套建设的经营性用房。

8.土地使用年限已满的经营用房。主要是我市办理的土地出让年限为10年、20年的经营性用房,现使用年限已满,需要续期的。

四、法律和政策依据

本方案以《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》,参照《财政部 自然资源部 建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113号),《自然资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发〔1999〕31号)、《宁夏回族自治区国土资源厅关于印发〈关于不动产登记工作中有关问题的指导意见〉的通知》 (宁国土资发〔2017〕342号)、《宁夏回族自治区国土资源厅关于印发宁夏不动产登记工作中有关问题指导意见的通知》(宁国土资发〔2016〕542号)等法律法规和文件精神制定。

五、处理办法

针对上述8类房屋使用土地的不同情况,分别按照以下办法完善土地手续,在群众交纳土地出让金后,将现在使用的划拨用地变更为出让土地,为群众办理不动产登记。

1.分摊土地面积。

住宅小区的土地全部分摊到户,即按该小区土地面积除以小区总建筑面积,乘以每户建筑面积,分摊确定每户出让面积。居民自建住房是单独院落的,以独有面积计算。

2.核定出让年限。

住宅、商业用地出让起始时间按照该小区建设时间计算,或按照政府出让土地的批复时间计算,统一按照住宅70年、商业40年出让。

3.交纳土地出让金计算标准。

(1)已购公有住房、经济适用住房(含棚户区改造房)、集资建房使用划拨土地的,按照2020年市区标定地价的15%乘以年期修正系数计算补交土地出让金(修正后补交土地出让金低于标定地价10%的,按10%计算),由现使用人补交土地出让金后,按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。

(2)居民自建住房使用划拨土地的,按照2020年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金(修正后补交土地出让金低于标定地价40%的,按40%计算),由现使用人补交土地出让金后,按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。

(3)规划、建设手续齐全,但没有土地供应手续的,由市自然资源局提请市人民政府研究同意划拨用地后,按照2020年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金(修正后补交土地出让金低于标定地价40%的,按40%计算),由现使用人补交土地出让金,按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。

(4)在出让的工业用地上建设的商品住房,已经办理了房屋产权证的,由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后,由现使用权人按照评估价款补交土地出让金后,按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。

(5)经营性用房使用划拨土地的或土地使用权出让年限已满的,由市自然资源局审核,符合城乡建设规划可以继续出让的,委托第三方中介机构评估,在现使用权人全额缴纳土地出让金后、签订土地出让协议,按出让方式和商业用地办理不动产登记手续。

六、时间安排

本方案自 2022 年 8 月 4 日起施行,有效期至 2022 年 12月 31 日。

《方案》要求,市自然资源局会同市住建、财政、审计等部门,按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题,共同推进遗留问题的处理。固原市自然资源和不动产确权登记事务中心按照先易后难,成熟一批解决一批的要求,分期分批发布通知,稳步推进不动产登记历史遗留问题的办理工作。

各有关小区和居民要主动申请,在规定的限期内交纳土地出让金,办理不动产登记手续。逾期不申请办理的,按评估价款全额交纳土地出让金后办理。


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