固原市人民政府

各县（区）住房和城乡建设（综合执法）局：

按照自治区住房和城乡建设厅《关于进一步加强物业服务管理工作的通知》（宁建房发〔2019〕7号）、《关于印发<推进全区物业标准化建设实施方案>的通知》（宁建房发〔2016〕27号）、《关于印发《关于深入推进扫黑除恶专项斗争集中开展建设工程领域社会乱象整治行动实施方案》的通知》（固扫黑办〔2018〕12号）等文件精神,市住房和城乡建设局成立专项检查组，于5月上旬对各县区物业服务标准化“回头看”工作开展情况、扫黑除恶专项斗争工作落实情况等10项工作进行督促检查，现将有关情况通报如下：

一、基本情况

全市现有物业企业88家，住宅小区438个，总建筑面积1072.4万平米。其中原州区现有物业企业51个，住宅小区246个（其中老旧小区165个），总建筑面积约600万平米。住宅小区有物业公司管理的小区91个 ，面积约440万平米。住宅小区成立业主委员会的35个，同时有物业公司管理的小区29个；西吉县现有物业服务企业8家，新旧住宅小区（楼）130个，总建筑面积167万平方米，有物业公司管理小区31个，面积104.19万平方米；隆德县现有物业服务企业8家，住宅小区21个，总建筑面积92.55万平米。有物业公司管理小区18个，面积77.6万平米；泾源县现有物业服务企业9家，住宅小区23个，总建筑面积68.25万平米，有物业公司管理的小区1个，面积6万平米；彭阳县现有物业企业12家，住宅小区 18 个，总建筑面积144.6万平米。有物业公司管理的小区12个，面积 123.8万平米。目前全市住宅小区物业覆盖率约为70%。

二、工作开展情况

(一)物业服务标准化“回头看”工作开展情况。各县区物业主管部门对自治区住房和城乡建设厅《关于印发<推进全区物业标准化建设实施方案>的通知》（宁建房发〔2016〕27号）文件所涉及的物业企业管理标准化、合同文本标准化、招标投标标准化、业主委员会建设标准化、公开公示标准化、维修资金使用标准化6项任务均组织了“回头看”，原州区、泾源县物业服务标准化工作开展落实较好，排查整治台账资料齐全。

    （二）主体责任履职和物业安全生产工作开展情况。一是主体责任落实制度化。泾源县制定印发了《泾源县房地产行业和物业安全生产应急预案》。二是安全生产排查整治常态化。西吉县结合小区实际,建立值班制度和突发事件应急处理预案,落实住宅小区内值班服务人员和工作责任。加强设施设备的查验和管理,对住宅小区内的消防、监控、电梯、供水、供电等设施设备进行安全检查和日常巡查,及时排除潜在隐患,并做好台账记录。县物业主管部门与各物业服务企业签订了《安全生产目标责任书》，开展了住宅小区电动车消防安全综合治理工作。同时为认真贯彻落实《关于开展“防风险保平安迎大庆”消防安全执法检查专项行动的通知》(西安委会办〔2019〕16号)文件精神,预防和减少物业小区的火灾事故,强化消防安全措施,提高消防管理能力,切实消除物业小区火灾隐患，从2019年4月起至2019年10月底,在全县范围内开展物业小区消防安全专项整治工作。隆德县自2019年4月12日至今,县住建局物业办会同巡防大队对全县16个住宅小区开展了专项检查,对住宅小区内电梯、二次供水及地下空间等共用部位开展重点督查,边巡查边整改,对中央名都、阳光小区等小区物业企业下发整改通知单,要求企业对楼梯卫生差、机动车辆乱停乱放等问题进行限期整改。通过专项整治、奖优罚劣,物业服务行为明显规范,企业违法违规行为、服务纠纷明显减少,群众反映强烈的问题得到有效整改,全县物业服务上水平迈上新的台阶。原州区先后下发了《关于(加强和规范住宅小区物业管理工作实施意见)的通知》、《原州区推进城市精细化管理工作实施方案》等文件,明确了综合执法局、办事处、社区等相关部门在物业管理中的职责。彭阳县先后制定印发了《关于做好全国两会期间安全生产及信访维稳有关工作的通知》、《关于开展危险化学品等重点行业领域安全隐患大排查的紧急通知》和《关于规范全县物业管理工作的通知》，压实物业服务行业安全生产主体责任。

（三）物业服务违法违规行为整治情况。原州区制定印发《原州区住宅小区物业服务行为专项整治工作方案》、《关于规范业主大会和业主委员会印章刻制使用管理规范的通知》、《关于开展在小区楼道内乱拉乱放及院内私拉电线充电专项整治方案》和《规范小区电梯收费的通知》等一系列规范性文件。这些物业管理文件的制定实施明确了业主和使用人及物业管理企业的权益、责任和义务,规范了物业管理市场的诸多关系,使物业管理工作初步得到了有章可循。

（四）前期物业监管和物业承接查验工作开展情况。泾源县落实前期物业服务招投标管理和物业承接查验工作较好。制定下发了《泾源县物业承接查验评估工作流程》《泾源县物业承接查验协议书》等。先后对德通商务广场、民生荷花新城、盈德生态文化街区、智慧旅游创业谷4个项目进行了前期物业招投标。

（五）扫黑除恶专项斗争工作落实情况。各县区物业管理主管部门对扫黑除恶专项斗争工作均有安排部署，制定了工作方案，设立领导小组办公室，加强组织领导。并积极组织物业服务企业开展住宅小区涉案宣传排查和建立问题台账等工作。其中：彭阳县制定印发了《彭阳县房地产行业扫黑除恶专项整治方案》、《关于印发<彭阳县住建局涉黑涉恶违法犯罪线索举报办法>的通知》和《关于印发<住建局深入推进扫黑除恶专项斗争集中开展社会乱象整治行动方案>的通知》；隆德县制定印发《深入推进扫黑除恶专项斗争集中开展建设工程领域社会乱象整治行动方案》；西吉县制定印发了《关于印发<住建局扫黑除恶专项斗争工作安排>的通知》、《关于印发<住房和城乡建设局扫黑除恶专项斗争宣传任务清单>的通知》；原州区制定印发了《原州区综合执法局2019年度扫黑除恶专项斗争工作安排》和《涉黑涉恶问题线索双向移送反馈机制办法》；泾源县制定印发了《关于印发<泾源县城乡建设和环境保护局集中开展扫黑除恶专项斗争实施方案>的通知》、《关于印发<住房和城乡建设局2019年扫黑除恶专项斗争宣传工作方案>的通知》和《关于印发<住房和城乡建设局2019年扫黑除恶专项斗争工作要点>的通知》。同时泾源县住建局针对县扫黑办交办的关于物业服务方面的2个问题线索(3月13日收到金域华庭小区单门封闭不让殷成华车辆出入线索、3月28日收到馨苑小区居民乱扔垃圾线索),高度重视,及时组织人员,由分管领导带队进行现场核查,现已办结1件,1件正在积极办理中。

（六）物业管理创新监管措施和物业服务企业信用体系评价建设情况。物业企业资质取消后，各县区物业管理部门积极探索行业管理模式，目前均制定印发了规范和提升物业服务行为质量年度考评办法，对辖区物业服务企业实施考核管理。其中原州区完善物业创新监管措施和物业服务企业信用体系评价建设工作较好。制定了《原州区物业服务质量及标准化建设考评办法》，并依据该办法先后对固原泰合物业服务有限公司、宁夏派胜物业服务有限公司等39家参与住宅小区服务的物业服务企业进行了综合考评,考评通过听取汇报、查阅资料、现场评议、实地查看等方式,主要从公司建立的基本台账、公用部位设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护、文化服务、业主满意度共7个方面进行综合考评,并给予了年度考评分值,考评结果纳入建立的物业服务质量考评档案和物业服务企业诚信评价机制,并且在固原日报等媒体平台进行公布,让社会共同参与监督。泾源县对全县各物业服务企业信息已采集完毕,计划于6月底赴相关市县进行观摩学习,完成物业信用信息平台建设。彭阳县绿都华府小区实施全封闭管理，该小区物业公司创新物业管理，对小区水质检验等多项内容取得质量体系认证。企业内部管理制度健全，台账档案资料齐全，并且在破解物业收费难问题上，鼓励物业企业通过法律手段对拒不缴纳物业费用的业主提起诉讼,先后有3家物业公司提起诉讼45人次。本着边解决业主问题,边提升物业服务能力的原则,不定期对一些物业企业负责人进行及时约谈,即解决业主投诉,又化解业主与物业企业矛盾。隆德县红崖保障性住房小区实施社区组件物业公司管理物业效果明显，对实施探索全市老旧小区物业管理积累了经验。

（七）建立物业管理工作会商和联席会议制度情况。原州区充分发挥街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业服务企业四方协调机制,及时排查化解小区矛盾纠纷。如对东海园区、福馨园、金华园业主维权等事项,由街道办事处牵头,社区、综合执法局积极配合,有效化解了矛盾并组织选举产生了新一届业主委员会,初步探索出一条适合原州区物业管理的新路子,即由社区、业委会、物业服务企业共同参与的住宅小区物业治理机制。逐步形成社区对物业综合管理的联席会议制度,充分调动社区力量参与小区共治,促进了住宅小区和谐稳定。

（八）物业宣传培训工作开展情况。西吉县重点要求各物业企业要结合日常工作,加大扫黑除恶线索摸排和宣传力度,先后在30个住宅小区悬挂横幅50余条,在全县物业服务领域深入推进扫黑除恶治乱工作,重点针对“干扰和破坏业主大会召开、业主委员会选举”、“运用不法手段催缴物业服务费”“以暴力手段阻碍物业项目正常交接”等违法行为,进一步挖掘涉黑涉恶涉乱问题新线索,广泛发动群众参与加强综合治理和源头治理,严格规范管理和重点监控,在物业服务领域全面打响扫黑除恶治乱战,不留死角。为促进环境卫生整治活动取得更大的实效,邀请县广播电视台不断加大监督巡查曝光力度,对各住宅小区进行适时检查和暗访,一旦发现不合格现象,则按照相关要求严格落实整改,对整改不力的在新闻媒体曝光,并将把对各小区环境卫生的整治巡查作为常态化工作开展。原州区通过报纸、网络、微信公众平台等多种形式,广泛深入宣传物业管理相关法规政策,让广大业主对物业管理和服务有了深刻的认识,业主参与物业管理工作的积极性得到了提高。先后制订了《致广大业主的倡议书一创建净美和谐小区从我做起》宣传彩页2000余份、以图文并茂的形式制作了《您不交物业费的这些理由是对物业的一种误解》的宣传彩页2000份,在各住宅小区内张贴,以唤起业主“小区是我家,管理靠大家”的参与意识切实加强对居民的宣传教育,增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,让业主充分认识到搞好物业管理不单是政府及物业服务企业的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持,关键是业主要履行好应尽的义务,营造推进住宅小区物业管理的良好舆论氛围。积极组织业务培训。参加宁夏回族自治区房地产业协会举办“物业项目经理”培训班，组织物业服务企业从业人员举办电工技能技术培训班。隆德县发放100余份物业小区扫黑除恶宣传海报,张贴到各物业小区物业管理处、装修建材堆放点等重要部位;要求各物业企业在公共宣传栏等显著位置,悬挂横幅18条,安装宣传栏13个,同时发挥新媒体作用,利用业主短信群、业主微信群对扫黑除恶工作进行专项宣传。彭阳县深入贯彻落实《关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见》精神,创新宣传形式,利用报纸、电视、电台等媒体及相关平台,采取知识问答、基层宣讲、专家论坛、法律竞赛等形式多样的宣传活动,动员群众密切关注并广泛参与物业法规宣传和物业服务标准化建设,积极举报违法违规问题,维护良好的物业服务市场秩序;引导业主树立正确的消费意识,自觉履行应尽义务,自觉抵制无故柜交物业费等不文明行为进行宣传,形成全社会共同关心、全民共同参与物业管理的良好氛围。泾源县重点做好消防知识普及宣传教育、防火检查、值班值守等日常工作适时开展消防知识与实际操作技能培训,加强实战能力。积极开展电动车消防安全综合治理排查整治工作。制定下发了《泾源县商品住房小区消防安全工作方案》,发放《电动车使用消防安全提示》宣传单500余份,进一步增强了全民消防安全意识,形成了全社会共同参与消防安全整治的浓厚氛围。

（九）住宅小区环境卫生综合整治情况。各县区物业主管部门把住宅小区环境卫生整治作为常态化工作每年组织开展。其中原州区结合创建卫生城市，全面开展市区住宅小区环境卫生整治。印发《关于做好创建国家卫生城市病媒生物防制工作技术评估问题整改的函》,要求各责任部门、单位立即行动,由主要领导亲自抓,对照反馈意见和国家卫生城市技术评估标准,制定整改方案,采取有力措施,逐一抓好落实;同时,要求整改工作必须整改到位,全面达标。对行动迟缓、整改效果不明显的物业服务企业,予以通报批评,扣除年度目标考核分值。

（十）成立物业行业协会情况。2014年我市成立了固原市房地产协会，物业作为固原市房地产协会下属的物业专委会开展工作。彭阳县成立了物业企业协会，取得社会团体法人登记证书。彭阳县通过协会牵头、组织开展本地区物业服务管理工作成效明显。其他县区成立行业协会均在积极筹备当中。

三、主要存在的问题

我市目前物业管理行业主要存在以下几个问题：一是行业市场化程度低，企业实力弱，设施设备不健全，内部管理不规范，专业管理人员缺乏。二是物业管理服务收费标准低，收缴率低，服务质量不高。企业缺乏良性发展的空间。三是新建商品住宅开发建设遗留问题较多，有的房地产企业保修期内不承担应有的维修责任，推诿扯皮，擅改规划或设计标准，侵占变卖物业管理用房等行为，给物业企业服务管理带来很大困难。四是业主委员会覆盖率低，业主自治组织作用没有得到充分发挥。物业服务行为缺乏监督。五是老旧小区无人看管，且基础设施老化，安全隐患突出,老旧小区改造和推进物业管理工作缺少政府资金支持。六是部门联动机制尚未健全，齐抓共管工作尚未形成合力。七是各县区物业管理机构不健全，从事物业管理人员较少且不稳定，一人多岗现象普遍。八是住宅小区综合验收、物业承接查验、前期物业服务招投标工作还没有全面落实。九是坚持长期宣传工作不扎实，业主对物业服务的认知认同不够。各县区物业管理部门缺乏物业管理的主动性、创造性，对提升本地区物业服务水平缺乏近中远期系统谋划。

    四、下一步工作要求

    针对此次督促检查情况，各县区物业管理部门要加强以下几项工作的全面落实，切实把物业管理工作作为一项民生工程来抓，维护社会稳定。一是以扫黑除恶治乱为契机，继续加大扫黑除恶治乱线索的排查治理力度，积极开展宣传工作；二是全面落实物业服务企业考核评价奖惩工作，规范行业行为，提升服务质量；三是组建物业行业协会，强化行业自治自律； 四是建立物业管理联席会议制度，群策群力，化解物业服务难题；五是完善主管部门物业管理机构和人员配置，确保物业管理工作全面落实；六是加强房地产开发项目监管，落实综合验收备案制度；七是加强宣传培训常态化；八是加强老旧小区改造；九是继续完善物业服务诚信信息平台建设，将物业服务行为奖惩等信息及时面向社会公布，接受监督。

本次专项检查以听取汇报、座谈、查看资料以及现场检查物业业企业的形式，对各县区物业主管部门物业管理工作进行量化考评。经过考评，泾源县得分84分，原州区80.5分，彭阳县80分，隆德县78分，西吉县76分。通过检查发现，部分县区对物业管理工作重视不够，物业管理基础性工作和人员有待进一步加强，各县区物业管理部门要对此次督查中存在在的问题要查漏补缺，及时整改完善，于10月底前将整改情况报市住建局，对未按时整改上报的将进行通报批评。

固原市住房和城乡建设局

              2019年6月17日 

    （此件公开发布）