固原市人民政府

各县（区）人民政府，市政府有关部门：

《固原市整治住宅小区物业管理工作实施方案》已经市人民政府专题会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

固原市人民政府办公室

2023年6月13日

（此件公开发布）

固原市整治住宅小区物业管理工作实施方案

为进一步加强全市住宅小区物业管理服务能力，加快推动物业服务融入基层社会治理，不断提升居民生活品质，着力解决人民群众关心的物业领域存在的热点难点堵点问题，结合我市实际，制定本方案。

一、总体目标

以党建引领物业服务管理为核心，构建“党建引领、政府主导、基层主抓、共建共治”的物业管理体制，建立健全“市级指导、县（区）负责、横向到边、纵向到底”的“市、县（区）、镇（街道）、村（社区）”四级住宅小区物业管理服务工作体系，强化属地管理职责，规范物业服务领域各方行为，有序推进住宅小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化，形成优胜劣汰、健康有序的物业服务市场环境，切实解决社区治理中存在的突出矛盾打通基层社会治理“最后一公里”，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、整治范围

全市有物业服务企业管理的或社区（单位、个人）、业主自管的住宅小区及“三无”小区。

1. 整治步骤

（一）攻坚整治阶段（2023年6月-2023年12月）。各县（区）人民政府于6月底前，依据住宅小区物业管理中存在的问题，制定本辖区整治实施方案，成立工作领导小组，明确责任分工，细化工作措施。7月底前，各住宅小区形成问题整改台账并实施整改。12月底，突出问题要整改销号。通过整治，依法清退一批服务质量差、群众满意度低的物业服务企业，依法整治一批住宅小区内的违法违规行为。理顺物业管理体制，规范物业服务企业、业主和业主委员会、镇（街道）、村（社区）居委会以及辖区各职能部门等不同主体的服务、管理行为。

（二）巩固提升阶段（2024年1月-2024年6月）。总结2023年度开展攻坚整治工作经验，对照整改台账，深入分析问题原因，举一反三，针对住宅小区存在的难点、痛点问题，聚焦薄弱环节，加强和改进物业管理工作。提高物业企业服务水平，提升业主自治管理能力，推动各职能部门的公共管理职责向“社区最后一公里”延伸，加快构建共建共治共享的社区治理体系。

（三）建章立制阶段（2024年7月-2024年12月)。巩固整治成果，总结和推广好的经验做法、典型案例，不断完善住宅小区物业管理服务相关制度，建立健全长效常治机制，形成齐抓共管、同频共振、多方参与、协商共治的基层社会治理工作格局。

四、整治内容

（一）坚持党的领导，总体部署一体推进。坚持和加强党对基层治理的领导，强化党对物业工作的领导，推动符合条件的物业服务企业在镇（街道）党组织指导下及时建立党组织，对暂不具备组建条件的，由镇（街道）选派党建指导员等方式加强党的工作覆盖。强化镇（街道）、村（社区）基层党组织对业主委员会工作的指导，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，构建形成党建引领、权责清晰、多方联动、群众满意的物业管理服务格局，加快推动物业行业融入社区基层治理，构建“红色物业”。（牵头单位：市委组织部，配合单位：市民政局、住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（二）理顺管理体制，夯实属地管理职责。建立健全“市、县（区）、镇（街道）、村（社区）”四级住宅小区物业管理服务工作体系，强化属地管理职责，由各县（区）人民政府负责，各镇（街道）组织，各村（社区）居委会落实，建设行政主管部门指导监督，相关部门密切配合，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区治理体系，充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用，共同推进物业管理工作有序开展。（牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（三）坚持从严从紧，扎实开展乱象治理。

1. 全面开展小区环境“治脏”“治乱”行动。

（1）整治住宅小区设施不配套，环境差、卫生不达标，垃圾清理不及时，环境卫生打扫不彻底，地下车库等地下空间无人管理，小区“有物业、无管理”，社区用房、物业服务用房使用不规范等问题。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市自然资源局、市城管局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（2）整治住宅小区私搭乱建，毁绿占绿以及擅自移植、砍伐树木，侵占公共空间、绿地从事餐饮等经营活动造成油烟、噪音污染，占用公共道路或公共场地乱停、乱放车辆，占用、堵塞消防通道，私拉乱接充电线路，小区门禁及安防监控损坏严重，存在安全隐患等。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市公安局、生态环境局、城管局、市消防救援支队，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（3）整治老旧小区物业管理覆盖率低，“失管”严重。（牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2024年6月底）

（4）整治住宅小区电梯使用、维保存在脱保、检验超期、故障多发、应急救援不及时等问题。（牵头单位：市市场监管局，配合单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（5）整治违规签订《物业服务合同》，物业服务合同履行不到位，投诉受理不及时，物业企业擅自终止服务或拒不退出、擅自利用共有部分经营行为，利用停水、停电或限制购水量、电量及办理门禁卡、电梯卡等捆绑和变相催缴物业费，以及擅自涨价等行为；非法挪用物业管理费、私自侵占共用部位公共收益等行为。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市发展改革委、市场监管局、城管局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（6）整治物业服务企业违规聘用保安，擅自泄露业主信息等行为。（牵头单位：市公安局，配合单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（7）整治物业服务企业未制定安全生产有关工作制度，企业服务不到位，从业人员管理混乱、无证上岗、失信经营等行为。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市市场监管局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（8）整治物业服务企业擅自准许相关企业违规安装电动车充电装置，违规阻止水、暖、电等专营单位进入住宅小区提供终端服务，严厉查处供水、供热、供气、供电等专营单位及环卫服务单位未与物业服务企业签订委托代收协议，强制物业服务企业代收费用。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市市场监管局、城管局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（9）整治开发建设单位、物业服务企业未按规定履行物业承接查验义务和办理移交承接查验相关资料，开发企业未按规定履行工程质量保修期内房屋保修义务，将保修义务转嫁给物业服务企业等行为。（牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（10）整治物业使用人不履行义务，无故拒交物业费，擅自拆除承重墙体、改变房间设计用途等行为，侵犯其他业主合法权益。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市民政局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

2. 从严落实属地管理责任。

（11）核查各县（区）、镇（街道）和村（社区）居委会三级物业管理体制运行机制不完善，物业日常管理机构不健全，物业管理职能未落实，督促业主委员会和物业服务企业履职不到位等问题。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市民政局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（12）核查镇（街道）组织指导业主大会成立、业主委员会换届工作不到位，对业主大会和业主委员会依法履行职责监督不到位，业主委员会组建率低，部分业主委员会未履职或履职不到位等问题。（牵头单位：市民政局，配合单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（13）核查物业管理联席会议制度、“镇（街）吹哨，部门报到”落实情况。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市直有关部门，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

3. 依法加强行业监督管理。

（14）落实物业服务企业信用管理制度体系建设、企业准入退出机制和住宅小区星级评定工作。（牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

（15）开展智慧物业服务平台建设，推动物业服务线上线下融合发展，加快满足居民多样化多层次生活服务需求。（牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2024年12月底）

（16）清查住宅专项维修资金管理使用不规范、清缴不及时行为。（牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府，完成时限：2023年12月底）

五、工作要求

（一）加强组织领导。成立固原市整治住宅小区物业管理工作领导小组，由市人民政府分管副市长担任组长，市人民政府副秘书长、市住房和城乡建设主要负责人担任副组长，各县（区）人民政府及市直有关部门为成员单位，领导小组下设办公室，设在市住房和城乡建设局，办公室主任由市住房和城乡建设局分管副局长担任，具体负责统筹协调全市整治住宅小区物业管理日常工作。各县（区）人民政府要制定工作方案，成立相应的工作机构，确保整治住宅小区物业管理工作取得实效。

（二）强化舆论宣传。各县（区）人民政府要加强统筹协调，督促各部门、镇（街道）、村（社区）做好各自领域的业务指导和协调工作，要综合运用报纸、电视、广播、网络等新闻媒体，形成月通报机制，加大曝光力度，对整治住宅小区物业管理工作中形成的典型案例和先进经验做法要及时总结上报，全力营造良好氛围。

（三）严格督查考核。市住房城乡建设局会同有关部门（单位）对各县（区）、各部门（单位）工作推进、任务完成情况进行督查检查。市人民政府将整治住宅小区物业管理工作纳入年度效能目标管理考核。

（四）加强信息报送。各县（区）人民政府于2023年6月底前将整治住宅小区物业管理工作方案及摸底统计台账报固原市整治住宅小区物业管理工作领导小组办公室；同时分别于每年6月20日、12月20日前，将半年、全年整治住宅小区物业管理工作总结予以上报。